FUNDOS IMOBILIÁRIOS

Fundo de investimento imobiliário ("FII") é uma comunhão de recursos destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. O FII é constituído sob a forma de um condomínio fechado, sendo dividido em cotas, que representam parcelas ideais do seu patrimônio.

O investidor pode adquirir cotas de um FII através da subscrição e integralização de cotas no mercado primário, ou através da aquisição de cotas no mercado secundário. Nas operações realizadas no mercado primário, os recursos utilizados pelo investidor para integralização das cotas são diretamente direcionados ao patrimônio do FII. Já nas operações no mercado secundário, um investidor adquire de outro investidor uma cota já emitida pelo FII.

Os recursos captados pelos FIIs devem ser destinados a empreendimentos imobiliários. A Instrução CVM 472, que regulamenta os FIIs, dispõe que os recursos captados pelos FII podem ser aplicados na aquisição de uma série de ativos imobiliários, dentre os quais, direitos reais sobre imóveis (para fins de locação comercial, residencial ou industrial, por exemplo), as ações e debêntures de empresas do setor imobiliário, certificado de potencial adicional de construção (CEPAC), letras hipotecárias, letras de créditos imobiliários, cotas de outros fundos de investimentos imobiliários, dentre outros ativos

Regulamentação Aplicável

Os fundos de investimento imobiliário são regulados pela Lei 8.668, de 25 de junho de 1993, pela Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2009 ("Instrução CVM 472") e pela Instrução CVM nº 516.

Além da Lei 8.668, o regime tributário aplicável aos fundos de investimento imobiliário está previsto também na Lei 9.779, de 19 de janeiro de 1999, Lei 11.033, de 21 de dezembro de 2004, Lei 11.196, de 21 de novembro de 2005, e na Lei 12.024, de 27 de agosto de 2009.

Constituição de Fundos de Investimento Imobiliário

Os fundos de investimento imobiliário são constituídos por meio de uma instituição administradora, através da aprovação de seu regulamento. A constituição e o funcionamento dos FIIs também dependem do registro prévio na Comissão de Valores Mobiliários, nos termos da Instrução CVM 472.

O regulamento do FII é um documento que se assemelha ao contrato social ou estatuto social de uma empresa. O regulamento dispõe sobre a estrutura e as regras gerais aplicáveis ao FII, tais como o seu objeto (que definirá a natureza dos investimentos ou empreendimentos imobiliários que serão realizados), os tipos de ativos que irão compor o patrimônio do fundo, o prazo de duração, o número de cotas, as formas de distribuição de rendimentos, a governança do fundo, etc.

Além da constituição do FII, a instituição administradora é responsável pelo funcionamento, manutenção e a representação do fundo perante terceiros. Cabe à instituição administradora prestar diretamente (ou contratar terceiro para prestar, conforme aplicável) os seguintes serviços 

1. análise e acompanhamento de projetos imobiliários (consultor imobiliário)
2. atividades de tesouraria, controle e processamento dos títulos e valores mobiliários,
3. escrituração de cotas, 
4. custódias dos ativos financeiros, 
5. auditoria independente; 
6. gestão dos valores mobiliários integrantes da carteira do fundo.

A lei 8.668 e a Instrução CVM 472 restringem o cargo da instituição administradora para somente algumas entidades, dentre as quais, os bancos comerciais, bancos múltiplos com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário, bancos de investimento, sociedades corretoras ou sociedades distribuidoras de valores mobiliários, sociedades de crédito imobiliário, caixas econômicas e companhias hipotecárias.